Butas išsirinktas, kaina beveik sutarta, o kitas žingsnis – notaras. Daugeliui pirkėjų tai vienintelis sandorio momentas, kuris atrodo tikrai „oficialus”: pasirašai, gauni antspaudą, ir butas tavo. Bet ką notaras iš tikrųjų daro, ko jis netikrina, kokių dokumentų reikės ir kiek visa tai kainuos – dažnai lieka miglota iki paskutinės minutės. Šiame gide praktiškai išsiaiškinsime, ko tikėtis pas notarą perkant būstą.

Iš karto svarbi pastaba: tai ne teisinė konsultacija, o praktinis „į ką atkreipti dėmesį” gidas. Dėl konkretaus sandorio niuansų – ypač jei situacija nestandartinė – pasitarkite su notaru ar teisininku. Tikslas čia – kad į notaro biurą ateitumėte suprasdami, kas vyksta ir už ką mokate.

Kada perkant būstą reikalingas notaras

Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Tai ne formalumas, kurio galima išvengti: būtent notarinis patvirtinimas ir vėlesnė registracija Registrų centre perleidžia nuosavybės teisę. Be notaro pasirašytas „susitarimas” nesukurs jums savininko statuso.

Svarbu skirti du etapus. Preliminarioji sutartis – tai susitarimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; ją šalys dažnai pasirašo pačios, be notaro, ir joje užfiksuoja kainą, terminus bei avansą. Pagrindinė sutartis sudaroma pas notarą – tai ir yra tas momentas, kai perkate turtą. Praktinė išvada: visas jums svarbias sąlygas reikia sutarti dar preliminariojoje, nes prie notaro stalo derėtis jau vėlu.

Notaro prireiks ir tada, kai pirkimą finansuojate banko paskola – kartu su pirkimo sutartimi bus tvirtinama ir hipoteka. Apie tai – atskirai žemiau.

Ką notaras tikrina ir patvirtina

Daug pirkėjų mano, kad „notaras viską patikrins”. Tai tik iš dalies tiesa, ir čia svarbu neapsirikti. Notaras atsako už teisinę, o ne fizinę sandorio pusę. Prieš tvirtindamas sutartį jis patikrina:

  • Nuosavybės teisę – ar pardavėjas tikrai yra turto savininkas ir turi teisę jį parduoti.
  • Apribojimus ir suvaržymus – ar nėra įkeitimų (hipotekos), areštų, servitutų, skolų ar teisminių ginčų, susijusių su turtu.
  • Šalių tapatybę ir veiksnumą – kad sutartį pasirašantys asmenys yra tie, kas teigia esą, ir supranta savo veiksmus.
  • Šalių valią – kad abi pusės sandorį sudaro laisva valia ir suvokia jo pasekmes.
  • Sutarties atitiktį įstatymams – kad dokumento sąlygos neprieštarauja teisės aktams.

Patvirtinęs sandorį, notaras taip pat perduoda duomenis registruoti nuosavybės teisės pasikeitimą. Tai reali ir būtina apsauga – notaras užkerta kelią daugeliui teisinių rizikų.

Bet yra riba, kurią būtina žinoti. Notaras nevertina fizinės būsto būklės. Ar sienose nėra drėgmės, ar po nauja apdaila neslypi pelėsis, ar langai sumontuoti kokybiškai, ar veikia ventiliacija, ar remontas atliktas be broko – visa tai lieka už notaro kompetencijos ribų. Notaras patvirtins sandorį net dėl techniškai probleminio buto, jei teisiškai viskas tvarkinga. Todėl notaro dalyvavimas nepakeičia nepriklausomos objekto patikros – prie to dar grįšime.

Kokių dokumentų reikės

Tikslų dokumentų sąrašą visada pateikia pasirinktas notaras, nes jis priklauso nuo objekto ir situacijos. Vis dėlto tipiniu atveju sandoriui prireikia:

  • Asmens dokumentų – galiojančio paso arba asmens tapatybės kortelės.
  • Nuosavybę patvirtinančių dokumentų – iš pardavėjo pusės (pvz., ankstesnės pirkimo sutakties, paveldėjimo ar kito nuosavybės pagrindo).
  • Registrų centro išrašo – apie turtą ir jo teisinę būklę; jį dažniausiai pasitikrina pats notaras.
  • Sutuoktinio sutikimo – jei turtas įsigyjamas ar parduodamas santuokoje ir yra bendroji nuosavybė.
  • Banko dokumentų – jei perkate su paskola: kredito sutarties ir hipotekos duomenų.
  • Preliminariosios sutarties – jei tokia buvo sudaryta, kaip sutartų sąlygų pagrindo.

Pravartu dokumentus surinkti iš anksto ir persiųsti notarui prieš sandorio dieną – tai leidžia jam viską patikrinti be skubos, o jums išvengti paskutinės minutės nemalonių netikėtumų.

Kiek kainuoja notaro paslaugos

Tai bene dažniausiai užduodamas klausimas – ir čia svarbu suprasti esminį dalyką: notaro atlyginimas už sandorių tvirtinimą yra reguliuojamas. Įkainius nustato teisės aktai, o ne pats notaras laisva valia. Tai reiškia, kad kaina nėra derybų objektas įprasta prasme, tačiau ji ir nėra vienoda visiems.

Mokestis už pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimą dažniausiai skaičiuojamas nuo sandorio (turto) vertės pagal nustatytas ribas – kuo brangesnis butas ar namas, tuo didesnis atlyginimas, tačiau paprastai proporcija mažėja augant sumai. Galutinę kainą lemia keli veiksniai:

  • Sandorio vertė – pagrindinis rodiklis, nuo kurio skaičiuojamas atlyginimas.
  • Sandorio sudėtingumas – kiek šalių, ar yra dalinė nuosavybė, sutuoktinių sutikimai, papildomos sąlygos.
  • Papildomi veiksmai – hipotekos registravimas, papildomų dokumentų rengimas, kopijų ar išrašų parengimas.

Dėl šios priežasties šiame gide nenurodome konkrečios sumos eurais – ji priklauso nuo jūsų atvejo ir bet koks „vidutinis” skaičius klaidintų. Teisingiausias žingsnis – dar planuojant sandorį susisiekti su pasirinktu notaru, pateikti objekto vertę ir paprašyti apskaičiuoti preliminarią kainą. Taip pat verta iš anksto aptarti, kuri pusė padengia notaro mokestį: įstatymas to griežtai nenustato, todėl tai susitarimo klausimas, kurį geriausia užfiksuoti dar preliminariojoje sutartyje.

Hipotekos registravimas

Jei būstą perkate su banko paskola, prie notaro stalo įvyks du dalykai iš karto: bus patvirtinta pirkimo-pardavimo sutartis ir įregistruota hipoteka – banko teisė į jūsų perkamą turtą kaip paskolos užtikrinimą. Praktiškai tai reiškia, kad turtas tampa įkeistas bankui, kol grąžinsite kreditą.

Hipotekos sandoris taip pat tvirtinamas notaro ir registruojamas, todėl jis prisideda prie bendrų notaro išlaidų. Bankas paprastai pateikia savo reikalavimus ir dokumentus, o notaras suderina, kad pirkimas ir įkeitimas įvyktų viename žingsnyje. Jei paskola dar tik tvarkoma, įsitikinkite, kad sandorio terminai realūs jūsų banko procesui – nesuderinti terminai yra dažna įtampos priežastis. Detaliau paskolos eigą aptariame gide būsto paskola žingsnis po žingsnio.

Dažniausios klaidos

  • Galvojama, kad „notaras viską patikrino”. Notaras patikrina teisinę, o ne techninę būklę. Po jo antspaudo butas gali būti visiškai tvarkingas teisiškai ir kartu turėti paslėptų drėgmės ar pelėsio problemų.
  • Sąlygos deramasi jau pas notarą. Kainą, terminus ir atsakomybę reikia sutarti preliminariojoje sutartyje – prie notaro stalo tam nebėra vietos.
  • Neaptariama, kas moka notarui. Kadangi įstatymas to nenustato, neaptartas mokestis virsta paskutinės minutės ginču.
  • Dokumentai renkami paskutinę dieną. Trūkstamas sutuoktinio sutikimas ar neatnaujintas dokumentas gali nukelti visą sandorį.
  • Sandorio kaina sutartyje mažesnė nei realiai mokama. „Dalį oficialiai, dalį grynais” – rizika būtent pirkėjui: ginčo atveju atgausite tik tai, kas įrašyta, be to, tai gali turėti mokestinių pasekmių.

Notaras patvirtina teisę, bet ne būklę

Grįžkime prie svarbiausio niuanso. Notaras yra jūsų teisinė apsauga – jis užtikrina, kad perkate iš tikro savininko, be paslėptų įkeitimų ar areštų. Bet jis niekada neatsako už tai, ar butas fiziškai vertas savo kainos. Ar po gražia apdaila nėra drėgmės, ar šilumos nuostoliai neišpūs sąskaitų, ar konstrukcijose nėra defektų – to notaras nepatikrins ir negali patikrinti.

Būtent todėl stipriausią poziciją sukuriate dar prieš pasirašydami: nepriklausoma techninė objekto patikra dokumentuoja realią būsto būklę ir paslėptus defektus, kol dar galite derėtis arba pasitraukti. Tai skirtumas tarp „man atrodo, čia buvo drėgna” ir „štai matavimas iš datos prieš sandorį”. Techninę patikrą ir atskirą sutarties rizikų analizę rasite paslaugų puslapyje – dvi objektyvios nuomonės kainuoja nepalyginamai mažiau nei viena klaida dešimčių tūkstančių vertės sandoryje.

Trumpai

Notaras perkant būstą yra būtinas ir svarbus – jis patvirtina teisinį sandorį, patikrina nuosavybę, apribojimus ir šalių valią, o su paskola dar registruoja hipoteką. Jo atlyginimas reguliuojamas ir priklauso nuo sandorio vertės bei sudėtingumo, tad tikslią sumą pasitikslinkite pas patį notarą. Bet atminkite ribą: notaras tikrina teisę, o ne fizinę būklę. Teisinius niuansus patikėkite notarui ar teisininkui, o techninę objekto pusę – nepriklausomam specialistui dar prieš pasirašant.

Norite, kad prieš sandorį būtų patikrinta ir teisinė, ir techninė pusė? Pradėkite nuo gido ką tikrinti pirkimo-pardavimo sutartyje, o dėl konkretaus objekto susisiekite – dirbame Vilniuje ir Kaune.

Straipsnio techninę dalį peržiūrėjo dr. Kęstutis Peleckis – statybų inžinierius ir techninės diagnostikos specialistas, SSVA atestuotas statybos vadovas (Nr. 50934). Straipsnis yra bendro pobūdžio praktinis gidas ir nėra individuali teisinė konsultacija.

Dažniausiai užduodami klausimai

▶Ar perkant būstą būtinai reikia notaro?
Taip. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris Lietuvoje privalo būti tvirtinamas notaro – be notarinio patvirtinimo nuosavybės teisė į butą ar namą tiesiog neperleidžiama. Preliminariąją sutartį šalys gali sudaryti ir be notaro, tačiau pagrindinę, kuria perkate turtą, pasirašysite notaro biure. Todėl klausimas praktiškai yra ne ar, o pas kurį notarą ir kada.
▶Kiek kainuoja notaras perkant būstą?
Notaro atlyginimas už sandorių tvirtinimą yra reguliuojamas – įkainius nustato teisės aktai, o ne pats notaras laisvai. Mokestis dažniausiai skaičiuojamas nuo sandorio (turto) vertės pagal nustatytas ribas, todėl tiksli suma priklauso nuo buto ar namo kainos, sandorio sudėtingumo ir papildomų veiksmų, tokių kaip hipotekos registravimas. Konkrečią sumą visada verta pasitikslinti pas pasirinktą notarą prieš sandorį – ją apskaičiuoja pagal jūsų atvejį.
▶Kas moka notarui – pirkėjas ar pardavėjas?
Įstatymas griežtai nenustato, kuri pusė padengia notaro mokestį, todėl tai yra susitarimo klausimas. Praktikoje išlaidos dažnai pasidalijamos arba jas apmoka pirkėjas, ypač jei sandoris finansuojamas paskola ir registruojama hipoteka. Svarbu tai aptarti ir užfiksuoti dar preliminariojoje sutartyje, kad prie notaro stalo nekiltų netikėtumų.
▶Ką notaras tikrina prieš patvirtindamas sandorį?
Notaras tikrina teisinę turto ir sandorio pusę: ar pardavėjas tikrai yra savininkas, ar nėra įkeitimų, areštų, servitutų ar kitų apribojimų, ar sutampa šalių tapatybė ir valia, ar sutartis atitinka įstatymus. Notaras nevertina fizinės būsto būklės – drėgmės, pelėsio, šilumos nuostolių ar apdailos kokybės. Techninė būklė lieka pirkėjo rūpestis, todėl notaro patvirtinimas nepakeičia nepriklausomos objekto patikros.
▶Ar galiu pats pasirinkti notarą?
Taip, notarą laisvai renkasi šalys, jei nėra teritorinių apribojimų konkrečiam veiksmui. Verta iš anksto susisiekti, pateikti objekto duomenis ir paklausti apie preliminarią kainą bei reikalingų dokumentų sąrašą. Šis straipsnis yra bendro pobūdžio praktinis gidas, o ne teisinė konsultacija – dėl konkretaus sandorio niuansų pasitarkite su notaru ar teisininku.
Visi patarimai